QAI dans les bâtiments tertiaires et résidentiels : mesure, réglementation et solutions

La qualité de l’air intérieur (QAI) n’est pas encadrée par un texte unique. Les obligations, les indicateurs de référence et les contrôles applicables varient selon le type de bâtiment, ce qui peut compliquer l’identification des exigences réellement contraignantes et de celles qui relèvent uniquement de la recommandation.

Cet article se concentre sur les bâtiments tertiaires et résidentiels et passe en revue les principaux textes, valeurs de référence et obligations à prendre en compte dans chaque cas. L’objectif est d’offrir au prescripteur un guide pratique pour identifier la réglementation applicable à chaque projet, en comprendre les exigences et connaître la marge de manœuvre disponible pour définir une solution de ventilation adaptée.

La QAI : indicateurs et cadre de référence

Avant d’aborder la réglementation propre à chaque type de bâtiment, il convient de comprendre quelles valeurs permettent de déterminer si l’air intérieur est de bonne qualité.

L’une des principales références sont les valeurs guides de qualité d’air intérieur (VGAI), élaborées par l’ANSES depuis 2004 : elles indiquent la concentration de certains polluants considérée comme acceptable pour la santé.

Parmi les polluants disposant d’une VGAI définie figurent :

• formaldéhyde
• benzène
• ammoniac
• tétrachloroéthylène
• trichloroéthylène

Ces substances peuvent être présentes à l’intérieur des bâtiments et provenir de sources courantes : matériaux de construction, mobilier, produits d’entretien ou processus de combustion.

Les VGAI constituent une référence sanitaire, mais ne deviennent pas automatiquement une obligation légale. Elles indiquent les niveaux de concentration considérés comme adéquats pour protéger la santé et peuvent servir de base à l’élaboration de normes ou à la définition de mesures correctives. Elles ne deviennent contraignantes que lorsqu’un texte réglementaire les reprend expressément. Il est donc important, lors de l’analyse d’un projet, de distinguer une valeur recommandée d’un seuil imposé par la loi.

Aux côtés des VGAI, le Haut Conseil de la Santé Publique (HCSP) propose des valeurs repères d’aide à la gestion (VRAI), destinées à aider à décider du moment d’agir. Comme les VGAI, elles ne constituent pas non plus des seuils légaux en elles-mêmes.

À la différence de ces références sanitaires, l’indicateur réellement mesuré au quotidien est le CO2. Non toxique aux concentrations habituelles des espaces intérieurs, il permet d’évaluer le niveau de confinement et de détecter une ventilation insuffisante : une concentration élevée traduit généralement un renouvellement d’air insuffisant et s’accompagne d’une baisse des performances cognitives des occupants.

C’est pourquoi le CO2 est au cœur des dispositifs de surveillance réglementaire de la QAI : dans les ERP soumis à cette réglementation, l’évaluation des moyens d’aération comprend des mesures directes de CO2 permettant de vérifier le bon renouvellement de l’air.

Pour interpréter ces résultats, le CSTB a développé en 2007 l’indice ICONE. Cet indice mesure le niveau de confinement d’un local sur une échelle de 0 à 5 : 0 correspondant à l’absence de confinement et 5 à un confinement extrême. Son calcul tient compte à la fois de la fréquence et de l’intensité des périodes pendant lesquelles le CO2 dépasse certains seuils.

L’usage réglementaire de l’ICONE est principalement lié aux écoles et aux crèches. Dans ces établissements, une valeur de 4 ou 5 traduit un confinement très élevé ou extrême et peut entraîner des mesures de surveillance renforcées. Dans les bâtiments tertiaires ou résidentiels, en revanche, l’ICONE peut être utilisé comme référence pour interpréter les mesures de CO2, sans constituer une obligation réglementaire.

Ce dispositif de surveillance s’inscrit dans une stratégie plus large de santé environnementale en France, portée par le Plan National Santé Environnement (PNSE). Le PNSE4, couvrant la période 2021-2025, reste le plan en vigueur — le ministère de la Transition écologique continue de le citer comme référence actuelle et aucun PNSE5 n’a encore été publié — et comprend plusieurs mesures liées à l’amélioration de la qualité de l’air intérieur.

Réglementation dans le tertiaire et le résidentiel (hors milieu scolaire)

Dans le tertiaire, il convient de distinguer deux logiques selon le type de local. La surveillance réglementaire de la QAI prévue par les décrets n° 2022-1689 et 2022-1690 ne vise pas les bureaux ou les locaux d’activité tertiaire standard, mais des établissements précis, selon un calendrier progressif :

• Depuis le 1er janvier 2023 : crèches, écoles et accueils de loisirs.
• Depuis le 1er janvier 2025 : structures sociales et médico-sociales, et établissements pénitentiaires pour mineurs.

Cette extension progressive traduit une volonté d’élargir le dispositif vers des populations considérées comme sensibles, plutôt qu’une couverture générale du parc tertiaire.

Dans les bureaux et autres locaux d’activité tertiaire, la référence principale n’est pas le dispositif de surveillance par CO2 appliqué à certains ERP, mais le Code du travail. Son article R4222-6 fixe le débit minimal d’air neuf à apporter par occupant, selon le type d’activité exercée dans le local :

Type de local	Débit minimal d’air neuf
Bureaux et locaux sans travail physique	25 m³/h par occupant
Locaux de restauration, de vente ou de réunion	30 m³/h par occupant
Ateliers avec travail physique léger	45 m³/h par occupant
Autres ateliers	60 m³/h par occupant

Dans la majorité des projets tertiaires, la référence applicable sera celle des bureaux : 25 m³/h par occupant.

Dans le résidentiel, la référence est différente : le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, exige, à son article 2, 6°, une aération suffisante — des dispositifs d’ouverture et de ventilation en bon état, permettant à la fois le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité.

Cette exigence d’évacuation de l’humidité provient du décret n° 2017-312 de 2017, en vigueur depuis 2018 — et non du décret n° 2023-796 de 2023, qui régit un sujet distinct : le niveau de performance énergétique minimal du logement décent.

Un logement dépourvu d’un dispositif de ventilation suffisant peut être considéré comme indécent, ce qui engage la responsabilité du bailleur et peut entraîner l’obligation de réaliser des travaux ou une réduction du loyer.

Le tableau suivant résume le cadre applicable selon le type de bâtiment, pour identifier rapidement le texte de référence correspondant :

Type de bâtiment	Cadre applicable	Nature
Bureaux / tertiaire standard	Code du travail (débits minimaux, 25 m³/h dans les bureaux)	Obligation légale
Logement individuel ou collectif	Décret n° 2002-120, art. 2 (6°) — rédaction issue du décret n° 2017-312	Obligation légale (décence)
ERP avec surveillance QAI spécifique (crèches, écoles, loisirs depuis 2023 ; médico-social et pénitentiaire mineurs depuis 2025)	Décrets n° 2022-1689 / 2022-1690	Obligation légale (surveillance CO2 et ICONE)
Tout bâtiment, à titre de référence sanitaire	VGAI (ANSES) / VRAI (HCSP)	Recommandation, non contraignante

Mesurer la QAI : méthodes et outils

Lorsque la réglementation n’impose pas de surveillance spécifique, le prescripteur peut recourir à ces mêmes indicateurs de façon volontaire pour évaluer la qualité de l’air intérieur. Deux méthodes principales permettent de le faire :

• Mesure continue du CO2 : à l’aide de sondes ou d’enregistreurs de données (data loggers) pendant plusieurs jours, incluant des périodes d’occupation réelle. Les résultats permettent de calculer l’indice ICONE et de détecter des pics liés à l’usage du local, au-delà d’une simple valeur ponctuelle. Ces données permettent de déterminer si le problème relève d’un renouvellement d’air insuffisant — corrigé par la VMC — ou d’une source de pollution spécifique nécessitant un autre type d’intervention.
• Campagnes ponctuelles de mesure de polluants spécifiques (formaldéhyde, benzène, particules) : elles sont obligatoires dans les ERP soumis à surveillance réglementaire et sont réalisées par un organisme accrédité. Hors de ce cadre, elles restent volontaires et se justifient en cas de suspicion concrète de pollution : travaux récents, choix de matériaux ou plaintes répétées liées aux odeurs.

Entre ces deux méthodes, la mesure continue du CO2 constitue généralement le meilleur point de départ en l’absence d’obligation réglementaire spécifique. Simple à mettre en œuvre, elle permet de vérifier rapidement si le problème est lié à une ventilation insuffisante. Ces résultats permettent ensuite d’évaluer plus précisément la nécessité d’intervenir sur le système de ventilation.

Solutions de ventilation selon la typologie

Une fois la réglementation applicable au projet identifiée, l’étape suivante consiste à traduire ces exigences en une solution de ventilation concrète. Le choix du système dépend principalement du type de bâtiment :

• Bureaux et espaces de travail : la ventilation mécanique — centralisée ou décentralisée — est dimensionnée conformément au Code du travail. Le choix entre les deux dépend surtout de la configuration du bâtiment et de la possibilité de faire passer des gaines jusqu’à chaque local.
• Logement individuel et collectif : le choix entre simple flux autoréglable, simple flux hygroréglable et double flux dépend de la typologie du projet. Plus de détails dans Choisir son système VMC selon le projet.
• Logement collectif soumis à une obligation d’entretien : le syndic doit garantir la vérification et l’entretien périodique de la VMC collective.

Dans les trois cas, la stratégie repose sur deux leviers complémentaires. D’une part, la ventilation mécanique permet de renouveler l’air intérieur et d’évacuer les polluants accumulés. D’autre part, réduire les sources de pollution à l’origine — certains matériaux, produits d’entretien ou processus de combustion, par exemple — permet de limiter la quantité de polluants présents dans l’air.

Ces deux mesures doivent être envisagées ensemble : la ventilation améliore le renouvellement de l’air, tandis que la maîtrise des sources réduit la pollution que le système devra évacuer. La page pilier VMC développe cette relation dans une perspective plus large que celle abordée dans cet article, centré spécifiquement sur le cadre réglementaire.

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